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Günstige Mietwohnungen – ohne staatliche Programme bald Mangelware?

Günstige Mietwohnungen – ohne  staatliche Programme bald Mangelware?

Dramatische Zuspitzung des Marktes für Mietwohnungen?

In den Ballungsräumen und Universitätsstädten könnte sich die Lage am Mietwohnungsmarkt in den nächsten Jahren vielleicht dramatisch zuspitzen. In den zehn deutschen Großstädten mangele es laut verschiedener Untersuchungen wohl bereits heute an über 100.000 Wohnungen. In Nürnberg spricht man von ca. 35.000 Einheiten, die bis zum Jahr 2025 fehlen werden. Mitentscheidend für die Verifizierung dieser Prognose wird auch die Zuwanderung in die Region sein. Während strukturschwache Gebiete innerhalb der Bundesrepublik Deutschland an Wirtschaftskraft und Attraktivität verlieren, wird der hiesigen Region eine zunehmende Strahlkraft, insbesondere im Bereich der Wirtschaftsleistung, der hohen Lebensqualität aufgrund des facettenreichen Umlandes und der relativ günstigen Lebenshaltungskosten, vorausgesagt. Dies könnte Zuzug in größerem Maße und damit auch ein größerer Bedarf an Wohnraum bedeuten. Die Attraktivität der großen Zentren und der demographische Wandel haben in den letzten Jahren zudem zu einem Trend „zurück in die Stadt“ geführt. Auf diese Entwicklung hat der Wohnungsbau bisher nicht reagiert – oder besser gesagt nicht reagieren können. Die Gründe für die zu schwache Bautätigkeit, insbesondere für die Errichtung neuer, günstiger Mietwohnungen, sind vielfältig.

Zur Zeit stellt sich aber die oftmals in der Politik proklamierte "Wohnungsnot" - zumindest, was den Raum Nürnberg betrifft, unseres Erachtens allerdings noch konträr zu den Verlautbarungen dar. Eine Wohnungsnot im Bereich der "Normalware", also bei den klassischen Mietwohnungen bis 3 Zimmer, bis ca. 80 m², ist nicht in der beschriebenen Dramatik festzustellen. Hier wird von Seiten der Mietinteressenten auch immer wieder berichtet, daß die Auswahl immer noch befriedigend sei und man durchaus Wahlmöglichkeiten habe.

Dies stellt sich im Bereich der größeren Wohnungen ab 4 Zimmer, ab einer Größe von ca. 90 - 100 m², zumindest unserer Erfahrung nach gegenteilig dar. Hier scheint der Bedarf über das Angebot hinauszugehen. Zumeist fragen Familien mit 2, oder mehreren Kindern nach. Nachgefragt werden in diesem Segment vor allem Wohnungen, die einen unteren durchschnittlichen Quadratmeterpreis haben, sodaß sich die absoluten Kosten der Miete, also inklusive Betriebs- und Heizkosten, in einem sozialverträglichen, den Einkommensverhältnissen dieser Nachfrager entsprechende Rahmen, bewegen. Die hiermit korrespondierende Ware liegt meist in unattraktiveren städtischen Randlagen und bietet zumeist nur eine wenig zeitgemäße, einfache Ausstattung. Hier stellt sich allerdings die berechtigte Frage, ob private Investoren zu einer Befriedigung dieses Teils der Nachfrage nach Wohnraum beitragen können, oder müssen, oder ob diese Aufgabe nicht primär und originär durch die städtischen Wohnungsbaugesellschaften, die Länder, oder vielleicht sogar den Staat nachzukommen ist?

Hohe Kosten und langwierige Genehmigungsverfahren erschweren die Bautätigkeit

Das Fehlen innerstädtischer Grundstücke und auch die geringe Bereitschaft eines Teils der Eigentümer, brachliegende Grundstücke innerhalb des städtischen Gebietes zu veräußern und darüber hinaus extrem hohe Grundstückspreise, bilden eine erste Hürde für die Bautätigkeit. Als weiterer Faktor kommen sehr hohe Baukosten hinzu. Diese resultieren insbesondere aus den technischen Anforderungen, die nach den neuesten Energie-Einspar-Verordnungen im Hinblick auf Wärmedämmung und den Einsatz regenerativer Energien gelten. Neben den daraus resultierenden Materialkosten sind in jüngster Zeit auch stark anziehende Handwerkerlöhne zu verzeichnen. Durch die offensichtliche Überbeschäftigung der am Bau beteiligten Handwerksunternehmen, deren fehlender Möglichkeit, Fachkräfte in ausreichender Anzahl in die Betriebe anstellen zu können, entsteht auf den bauwilligen Investor zusätzlicher Druck. Diese Aspekte machen es praktisch für privatwirtschaftlich ausgerichtete Investoren unmöglich, kostengünstige Neubauten zu errichten, die dann auch eine rentable Vermietung zu sozialverträglichen Mieten erlauben. Hinzu kommt, dass Bauherren, insbesondere bei Bauvorhaben im städtischen Bereich, oft mit sehr langwierigen Genehmigungsverfahren durch die Baubehörden zu kämpfen haben. So kann von der ersten Planung bis zum Baubeginn oft deutlich mehr als ein Jahr vergehen. Für Investoren und Bauträger bedeutet dies zusätzliche Finanzierungskosten und immer ein hohes Planungsrisiko. Ungeachtet dessen scheint mir auch das "Klima", welches zwischen, bzw. von genehmigenden Behörden zu Investoren herrscht nicht von einem ausgewogenen Dienstleistungsgedanken geprägt zu sein. Überbelastung und Personalknappheit dürfen hier nicht gelten. Die Kommunen, die Länder und der Staat geben reichlich Steuermittel für Beschäftigungsverhältnisse aus. Vielmehr stellt sich hier die Frage der richtigen Gewichtung hinsichtlich der verschiedenen Ausgaben.

Staatliche Maßnahmen als Ausweg

Die Anreize für Investitionen im Wohnungsbau sind gegenwärtig für die privaten Investoren zu gering, günstige Mieten schon aufgrund der hohen Grundstücks- und Baukosten rechnerisch kaum noch möglich. Andererseits sind die Mieten für Neubau nicht beliebig erhöhbar, da sie einerseits mit der zur Zeit besthenden Zinslandschaft im Falle des Immobilienankaufs konkurrieren, zum anderen aber unter Betrachtung des Gesamtmietpreises inklusive Betriebs- und Heizkosten für einen Mieter absolut unter Berücksichtigung dessen Einkommenssituation verhältnismäßig und noch bezahlbar sein müssen.

Dementsprechend handelt es sich bei neu gebautem Wohnraum gegenwärtig meist um Eigentumswohnungen für eine eher zahlungskräftige Käuferschicht aus dem höheren mittleren, bis höheren Einkommensniveau. Vor diesem Hintergrund fordern Wirtschaftsverbände, Gewerkschaften und der Deutsche Mieterbund, dass die steuerlichen Anreize für Investoren, zum Beispiel die steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten, deutlich erhöht werden müssen. Parallel dazu müsse die soziale Wohnraumförderung durch den Bund wiederbelebt werden. Gleichfalls wäre aber zu überdenken, ob nicht die Städte, die Länder, oder der Staat zumindest für diejenigen Nachfragerschichten, die über ein geringes, bis sehr geringes Einkommen verfügen im Rahmen von eigenen Bauvorhaben in größerem Maße tätig werden müßte.

Auswirkungen auf die Bestandsimmobilien

Solange der Neubau von Mietwohnungen nicht mit großen Schritten voran kommt, wird die Nachfrage - zumindest bei Eintritt einer tatsächlich größeren Wanderungstendenz in die hiesige Region, oder zum Beipiel auch bei Abebben der aufgrund der günstigen Zinslage momentan vorherrschenden Erhöhung der Eigentumsquote - bei Bestandswohnungen sicherlich enorm ansteigen. Auch hier werden die Notwendigkeit und der gesetzliche Zwang zu energetischen Sanierungsmaßnahmen aber zwangsläufig zu einem deutlichen Mietpreisanstieg führen, bzw. führen müssen. Es besteht daher die langfristige Gefahr, daß günstige Mieten zukünftig nur noch in sanierungsbedürftigen Altbauten oder in unattraktiven Wohnblocks möglich sein werden.l

Lösungsansatz

Die Lösung könnte hier zum Beispiel in einer Lockerung der Bestimmungen der Energieeinsparverordnung und der damit einhergehenden Regulierung der Herstellungskosten liegen. Ebenso sollten Investoren steuerliche Anreize bekommen, in den Mietwohnungsbau zu investieren. Das Problem des zu geringen Mietwohnungsbaus begründet sich in erster Linie aus den zu schmalen Renditeerwartungen der Investoren. Da die Mieten sozusagen eine natürliche Begrenzung über das generelle Einkommensniveau der für Mietwohnungen in Frage kommenden Nachfragerschichten haben, müssen die zu hohen Herstellungskosten anderweitig, eben zum Beispiel über steuerliche Vergünstigungen bei der Besteuerung der Erträge aus dem Mietwohnungsbau, oder zum Beispiel auch über verkürzte Abschreibungszeiten, kompensiert werden. Die Auffassung, Immobilieneigentum sei "arbeitsloses Einkommen" ist unrichtig. Die Bewirtschaftung, insbesondere die Instandhaltungs- und Renovierungskosten von Mietwohnhäusern reduzieren den zu erwartenden Ertrag - zumindest bei realistischer Betrachtungsweise - beträchtlich.

Wenn Sie gerne über die verschiedenen Wertschöpfungsmöglichkeiten Ihrer Immobilie aufgeklärt werden möchten, sprechen Sie mich an!

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