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Fördert die Anhebung der Abschreibungsmöglichkeiten den Bau preiswerter Mietwohnungen?

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Wie die Immobilienzeitung in Ihrer Ausgabe 36/2017 vom 07.09.2017 in ihrer Rubrik „Nachrichten" berichtete, forderte kurz vor der Bundestagswahl ein Aktionsbündnis eine zeitlich und räumlich begrenzte Erhöhung der Abschreibung für die Abnutzung von Neubauten im Wohnungsbau in Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt von 2%, bzw. 2,5% auf 4 % pro Jahr. Im Gegenzug hierzu sollten aber bei Inanspruchnahme dieser erhöhten Abschreibungsmöglichkeit festgelegte Mietobergrenzen eingehalten werden. Ziel sei es, den Bau preiswerter Mietwohnungen, ebenso wie den sozialen Wohnungsbau zu stärken. Begleitende Maßnahmen könnten beispielsweise auch Vereinfachungen und eine Vereinheitlichung der Bauordnungen, ein schnelleres Genehmigungsverfahren, oder auch eine Überarbeitung der Energieeinsparverordnung in Bezug auf die wählbaren Lösungen, sein.

Reicht dieser Ansatz aus?

Unseres Erachtens war dieser Vorschlag richtig, greift aber nicht weit genug. Bei einer durchaus wünschenswerten Erhöhung der Abschreibungssätze in einem spürbaren Bereich - hier dürfte eher das Motto „klolzen statt kleckern" gelten, bzw. sollte richtungsweisend sein - und den daraus resultierenden steuerlichen Einsparungsmöglichkeiten für Investoren, könnte der Mietwohnungsbau sicherlich in größeren Schritten als bisher vorankommen. Hohe Grundstückspreise, ebenso wiesehr hohe Herstellungskosten könnten dadurch kompensiert werden. Der Investor, zumindest der privat ausgerichtete, hat sicherlich Interesse an Rentabilität, aber in gleichem Maße auch an Nachhaltigkeit eines Mietertrages. Deshalb wird er bei vernünftiger Sichtweise Miethöhen so wählen müssen, daß das Mieterklientel diese auch vom absoluten Betrag aus gesehen, also Kaltmiete zuzüglich Betrieb- und Heizkosten, nachhaltig bezahlen kann. Insofern wäre eine Begrenzung der Miethöhe über die jetzigen Möglichkeiten hinaus wohl gar nicht notwendig. Darüber hinaus schlägt sich bekanntermaßen jede weitere Regulierung in größte Unlust der Investoren, sich zu engagieren, nieder.

Wo liegt das momentane Problem des Mietwohnungsbaus?

 Das momentane Problem liegt also eindeutig in den aufgrund der Grundstücks- und Herstellungskosten hohen Kosten und damit schmalen Renditeerwartungen, den verschiedenen Imponderabilien von Mietverhältnissen und der unsicheren Erwartung über künftige vertrags- und steuerrechtliche Bedingungen.|Die Befürchtung verschiedener Interessenverbände, daß gerade das Ertragsproblem nur über überhöhte Mieten aus Sicht der Investoren ewissermaßen abgegolten werden kann, sind doch vollkommen unbegründet. Was nützen überzogene Mieten, wenn Mieter diese nicht fortlaufend leisten können?

Lösungsansätze für günstigen Mietwohnungsbau

Deregulierung, statt Regulierung. Marktmechanismen, statt überzogene gesetzliche Vorgaben. Bei starken und spürbaren steuerlichen Anreizen für potentielle Investoren, werden sich diese auch in starkem Maße, vor allem aber in großer Anzahl im Mietwohnungsbau engagieren. Die Mietpreise regulieren sich durch die damit zu enNartende Herstellung einer größeren Anzahl der nachgefragten Ware. Der Nachfragedruck sinkt aufgrund eines größeren Angebots an Wohnraum. Insgesamt geht die Rechnung so für Investoren, aber auch für Mieter auf. Zu beachten wäre hierbei allerdings, daß sich die Abschreibungssätze für neu hergestellten Wohnraum nicht allzuweit entfernen für älteren Wohnungsbestand. Auch hier sind aufgrund des Bautenstandes in diesem Lande hohe Investitionen von Seiten der Eigentümer notwendig, um diese Wohngelegenheiten im architektonischen und im energetischen Sinne, aber auch im Ausstattungsstandard zukunftsfähig zu halten.

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